以旧换新,未来会怎么样

政策确实是好政策，市场的反响也很热烈。但有个问题我们需要思考，收的房子，做什么用？

保障房、人才房、公租房都可以，但如果房源过于分散，房屋状况千奇百怪，该如何统筹处置？

假如你是操盘手，现在手握资金要去收房，你会怎么做？

如果真的要把这个事在后期能闭环，在收房前，几个原则肯定是要考虑的：

1、房子不能太大，要不然做公租房或者人才房难度都很大。

2、房子不能太老，最好有物业，要不然前期的装修、后期的维修带来的支出也不小。

3、房子不能太偏太分散，要不然后期管理难度和安置都会存在问题

4、房子后期有没有再变成钱的可能？

我们按照这几个原则，来对照一下各地政府的收房政策：

郑州（5000套）：

普通商品住房，竣工备案期不超过15年，建筑面积在120平方米以下，范围在郑州市三环以内金水区、郑东新区区域，住房不存在查封、贷款、租赁等情况，小区具备正常的物业服务。

南京（2000套）

存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等。

换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。

漳州（1000套）：

九龙大道以西、北江滨路以北、金峰路以东、北环城路以南。不大于70平方米。权属清晰、已办理不动产权证（房屋所有权证、土地使用证）。2009年12月31日（含）前完成竣工验收备案。评估单价不高于9000元/平方米。

无锡梁溪（主城）（200套）：

存量二手商品住房须位于梁溪区，应具有真实有效的产权证明（不包括私房、商住楼、商办楼），并确保房屋权属清晰，不存在抵押、质押、担保或查封等其他不可置换状态。置换房源须一对一，即一套存量二手商品住房置换一套新房，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。

江阴（100套）：

凡江阴市澄江街道及高新区（限滨江社区、锦隆社区、双牌社区）范围内的存量普通商品房。一套或多套存量商品房可置换一套在售商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购在售商品房总价的60%

从上面的政策我们大概能看出来点苗头：

1、有的城市是真心要做保障工程的，他们甚至对二手房的价格与新房的价格都没有比例要求，只要比新房便宜即可，其实限定一个80%的价差比例可能也没啥问题，主要还是存量太大不太有信心，这时对置换者来说，是个窗口期，后期不排除政策会收紧。

2、有的城市是试水，是为了解决个别项目的现金流问题，所以套数不多，二手房筛选条件也比较宽泛，重点是二手房置换，得补40%以上的钱，才够买新房。后续不太会持续。

3、有的城市，相对于其它这个体量的城市来说，收房的条件相当宽泛，几乎没啥门槛，啥样的都收。结合我们分析的几个原则，这个城市的收房策略就值得玩味了。

郑州也好，漳州也好，都和我们设想的1-3条原则大致相符，房龄新，面积小，范围集中，收过来做保障房应该问题都不大。那么问题来了，为什么南京要给得这么宽泛？

操盘手的考虑一定比我们旁观者要深入得多。收这么多房，后期如果处置不当，会不会当作国有资产流失？这个位子上的人，是要承责的。所以一定有处置资产的方法。

假如不是按照持有的逻辑做保障房，那么有没有可能是我们说的第四条原则，后期是可以卖的，甚至卖的更高？

如果真的是在这个角度来看，很有可能操盘手对目前的市场有一个比较清晰的判断：城市的房价实际上是超调的，按照城市的能级，本不该跌到这样的程度。回收的资产，有很大可能在持有一段时间后，价值会升高。到时候处理的方式可能更多。

最近为啥地产股普涨？是谁在托底？逻辑其实是相通的。信心比黄金更重要。

今天杭州、西安放开限购，各种信号都显示，跌跌不休是不允许的。工具箱里，还有工具。

一些没有调整到位的城市，还是会继续调整，但有一些城市，已经出现了见底的迹象，当有人肯出真金白银入场，而且这个人还对政策导向有巨大影响，那么我们不妨多想想，他们是怎么想的，这也许比鼓吹情绪口嗨更有价值。