为什么巴菲特说:未来再去投资房产的可能性很低

///  问题由来

每年5月份的奥马哈会吸引无数投资人前往，只因巴菲特把伯克斯尔哈撒韦的股东年会安排在此，而奥马哈也成了价值投资者的朝圣之地。

在刚刚过去的24年股东大会中，巴菲特在年会中回应提问时说：“自己买房子没有那么频繁，之后再去投资房产的可能性应该很低。”

所以晓峰在微信问一问中看到了后边这个问题——投资大神都不看好房地产了，是不是意味着全球楼市不再有很好的投资价值？

很多人都知道巴菲特一直居住在自己于1958年在奥马哈购入的房子中（下图），这一住就是一生。其实在此之外，巴菲特曾在美国加州购有一座度假别墅，不过这所度假别墅已经在2005年卖出。据晓峰所知，巴老应该也就买过这两套房产了吧！这也完全被排除房产投资的范畴了吧？

///  房产和黄金

巴菲特曾经表述过：“我们买入油田可以从中炼油；购入工厂可以生产相关产品；投资股票可以获得股息分红；然而黄金本身不可能再生出黄金，”

黄金价格的不确定性

巴菲特注意到，黄金的价格历来是由恐惧和不确定性驱动的，而不是内在价值。

他曾经评论说：“你要在黄金交易赚到钱，就非得期望再过一两年人们会比现在更加恐惧。”这表明，他认为，黄金是一种依赖市场情绪而非基本面分析的投机性投资。而且从历史数据来看，黄金的收益都抵不过债权。

图2：过去200年美国不同产品的收益情况

从生产性的角度来说，房产投资优于黄金，因为房产可以带来租金收入。所以房产可以算是一项生产性的资产（租金收入）。

所以我们可以从资产回报率的角度分析房产投资的价值，净资产收益率（ROE）是巴菲特用来衡量一项投资的标尺，就是每投入100元，每年可以产生多少回报。那么把这个套入到房产投资中，贷款买房可能初始投资只要首付资金，但是每个月依然要还贷，收益计算比较复杂。所以这里直接任性一下全款拿下

如果说投资房产是因为房子会涨价那就和黄金一样了，对收益的所有希望都只是寄托于其他人在未来花更高的价格从你手中买走。

我国的房地产历史

1998年的停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策标志我国房地产行业的正式开始，晓峰从网上找到了一张我国过去23年的商品房均价走势图，如下，可以看到过去23年房子均价从2000元左右涨到2023年的11000元左右。折合年化收益在7-8%之间。对于普通人来说这个收益率已经很好了，但是如果在同一时间定投沪深300指数则可以获取年化10%左右的收益率。那么同一时间的2000可以变成18000左右，显然也是优于房产投资的。

///  为什么很多人投资房产能赚很多钱？

很多人可能会说在我国有很多人因为买房或者投资房产而受益颇丰，这个晓峰不否认，因为房产投资确实也有其优势所在。

比如杠杆，买房只需要花不到30%的首付就可以拥有其所有权，那么就相当于3.3倍的杠杆，如果10000的房子第二年涨到了12000，那么收益不仅仅是20%。假如你的房子买入价格100W，那么第二年价值就成了120W。这个时候买入看似只赚了20W，但是你投入的本金其实只有30W。

还有房子不能像股票一样那么容易变现，否则可能今天9000一平买入，明天涨到9001就会有人卖出。 不那么便捷的交易市场反而让更多的人长线持有，终而获利。

但是买房也有亏钱的，比如三五年前买入房子的人大多都是亏钱的吧？这里边也包括晓峰在几年前因结婚购置的新房，但是于我那房子是刚需，用于自住，所以价格下跌我也无动于衷，我此刻也不知当前房价在什么范围。

/// 最后的建议

在此晓峰想说，不只投资房子能赚钱，投资任何东西都能赚钱，但是回到最根本的问题上，投资自己懂的行业或者企业，不懂不做。

在此还是建议我们所有投资者把房子作为刚需住房来看待，而不是投资产品！

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