抄底不抄底,为什么不参考国际指标

现在很多人看到房产新政出来，分成了两派，一派认为抄底时间到了，另一派则认为还要继续等。

我想，真有想要抄底的人还是有房源可以找的，但是不见得那么容易找到，比如某几个网红城市，前七年时间，房价均价涨了一倍，城市内部某些板块则是涨了200%，现在仅仅是打了七折回去而已，很难说到底是不是底部。就算你看到更有人按六折价格报价了，也很疑惑究竟这个价格是否合理。

那何不参考国际上的房价呢？ 国际上计算房价是否合理的时候，给出了三个指标。

1. 房价收入比。
   

2. 租金房价比。

3. 贷款负担率。

个人看法是长期看房价收入比，中期看租金房价比（租金回报率），短期看贷款负担率。

短期看贷款负担率是因为银行贷款利率经常会变化，我发现银行贷款利率跑到最低的时候，一般是经济出了大问题，低廉的资金成本可以吸引大量的人投入房产，容易反弹。

中期看租金房价比（或者叫租金回报率），是因为租金的变化会随着当地流动人口的数量变化，如果能掌握流动人口至少五年或者十年的趋势变化，那也是一个判断方法。

长期就要紧紧的依赖当地居民的收入状况了，这个收入究竟是多少，其实我们从统计局的数据也常常无法得到准确的判断，主因是财富分配不太平均，国内某些城市的人均可支配所得很高，但是却可能集中在少数富人身上。

另外一个参考指标是当地的人均GDP，这个人均GDP 我认为和可支配收入之间的差异在于它有大量的政府因素存在，比如政府帮你把钱拿去搞地铁搞城建或者弄国企，能产生极大GDP，但是最后不一定能落入个人口袋。

先附上国内的人均GDP排名：

贷款负担率比如美国，现在美国平均房价中位数为40万美元，推估家庭可支配收入9.6万美元，每月为8000美元。

以贷款32万美元，5%房贷利率，贷款22年算，每月还款金额约为2000美元，占比可支配收入的20%。

日本的房价，除去一些很农村的地方，价格中位数大约是3400万日元，差不多就是名古屋房龄20年面积90平米的一户建价格。日本家庭可支配收入约为50万日元/月。

以贷款2700万，房贷2.2%，贷款22年算，每月还款13万日元，占比26% 。

不过以上的计算是没有考虑房产税因素，加上如果是城市，特别是大城市，我认为房贷负担率可以适当的调高到45%作为上限，普通城市按35%看，超过了就相对不合理。

再来是租金回报率，这个比例我之前的文章写过比较多了，就不再啰嗦，原则上，小城市小地方，为了应付资产折旧速度相对较快，以及可能面临的人口长期减少，建议是从5%开始考虑。

美国和日本最底层10%小城市，我之前查过是大约有到手6%的租金回报率，不过这个没法参考，因为大陆没有类似的底层10%那些房源可以研究，放宽到底部20-30%范围大约是4%的回报率，就是类似肇庆、钦州这样的地方。以中位数普通城市日本美国的租金回报率估算在3%左右，比如惠州江门这类城市属于。到了中大城市比如南宁昆明则可以放到2.5%左右。至于对标东京纽约洛杉矶伦敦这样的城市，就是一线城市，可以用2%来看。

但是以上只是一个很粗鄙的对比，国内的城市我个人认为存在很多其他干扰因素，比如哈尔滨长春属于中大城市，但是却不可能按2.5%来估值，比较合适的是按3.5%算。

这种估值再放到城市内部各个板块就还必须上下浮动50%来评估，这也是我的公众号经常讨论研究的内容，如何去区分，是一个需要大家分享的话题。

最后看的就是房价收入比。

美国家庭可支配收入接近10万美元，而房价中位数虽然是40万美元，不过居住了一半人口的前十个富裕州房价都在50万美元以上，财富分配对底层人来说买房还是一个沉重负担，美国的房产税征收的远比日本实打实的收，这个部分算下来，可以大约说美国的房价收入比在6.5左右，三年前算过接近8，主要是不知道为什么这三年来美国人的家庭可支配收入涨的很厉害。

日本的月入50万日元的可支配家庭收入，等于一年600万，对比房价中位数3400万，加上房产税负担，可以视为大约7倍的比例，不过这也是混合了农村地区小城市的比例，对我们读者来说，只能当作是8倍，因为大家都住在类似日本三大都市圈以及福冈仙台札幌这样的人口超过百万的地方，美国按此原则看，也是差不多。

考虑到房产税差异以及中国大陆房子都在城市，我认为就按7-11倍之间按城市前景来分配对应，如果未来大陆地区国际形势对大陆有改变，向好的方向改变，则不妨按8-13倍评估。

其实如果以上面的三条标准来看，我们的房价，特别是台湾省和香港地区以及一线城市的房价还是偏高的，在这些地方选择房子时，更加的困难，更要花时间去精挑细选。

有人说某个一线城市的均价已经从最高峰800万跌到了480万，问题是即使480万，也完全距离国际标准还很遥远，这个情况下这个城市很有可能值得买入的房子只占比20%，寻找合适投资的房子特别困难。

而那些本来均价总价只有六十多万的三四线城市，现在五十多万，倒反而不少城市已经进入了国际合理指标范围，所以他们很难再有下跌的空间，比如前天我介绍过的大旺地区，我前天没有细查价格，后来发现它们年初开始就已经价格稳步向上走高了。

必须强调一下，即使在总体均价不合理的城市，也有可以抄底买入的房子，在所有指标都合理的城市，也必然有毫无买入价值的房子，这些细节，只能到群里来大家分享了。

保存一份深圳房价记录，日后查变化。

• 公园大地

• 52000元，价格

• 中粮锦云

• 71500元，价格

• 万科城

• 51700元，价格

• 绿景虹湾

• 88700元，价格

• 阳光棕榈园

• 78200元，价格

• 大冲新城花园

• 83826元，价格

• 雍翠华府

• 58500元，价格

• 深业东岭

• 65500元，价格

• 诺德假日花园

• 106000元，价格

• 龙光玖龙台

• 51900元，价格

• 万科云城(一三期)万科云城

• 65359元，价格

• 月亮湾花园

• 57900元，价格

• 香蜜湖一号

• 131000元，价格

• 万科翰邻城

• 52200元，价格

• 天麓(三区)

• 55000元，价格

• 鸿荣源尚峰

• 60300元，价格

• 香山美墅

• 111900元，价格

• 苹果园

• 52400元，价格

• 信义嘉御山

• 72800元，价格

• 幸福里

• 87000元，价格

• 御峰园

• 户型丰富配套齐全

• 40300元，价格

• 星河丹堤

• 72200元，价格

• 怡景别墅

• 95000元，价格

• 深云村

• 90800元，价格

• 鸿翔花园

• 75000元，价格

• 前海花园

• 71000元，价格

• 仁山智水花园

• 40500元，价格

• 益田村

• 74400元，价格

• 壹方中心

• 100800元，价格

• 万科四季花城(北区)

• 53200元，价格

• 万科金域华府

• 81200元，价格

• 麒麟花园

• 万科金域蓝湾

• 83000元，价格

• 世纪村

• 89700元，价格

• 侨香公馆

• 52142元，价格

• 鸿荣源禧园

• 49000元，价格

• 万科公园里

• 43000元，价格

• 宇宏健康花城

• 57500元，价格

• 星河盛世

• 春华四季园

• 58300元，价格

• 悠山美地家园

• 新世界四季御园

• 深业上城

• 107594元，价格

• 华润城润府一期

• 132000元，价格

• 招商依山郡

• 47700元，价格

• 中海康城花园

• 42600元，价格

• 金地梅陇镇(一二三期)

• 56200元，价格

• 星河传奇

• 69000元，价格

• 淘金山

• 72700元，价格

• 京基御景华城

• 69600元，价格

• 深房传麒山

• 圣莫丽斯

• 89000元，价格

• 园岭新村

• 100000元，价格

• 万科东方尊峪

• 55700元，价格

• 双玺花园

• 金泓凯旋城

• 98500元，价格

• 鸿景园

• 72300元，价格

• 莱蒙水榭山

• 90500元，价格

• 卓能雅苑

• 东海花园(二期)

• 127800元，价格

• 大冲城市花园

• 130000元，价格

• 百仕达花园(一期)

• 62600元，价格

• 红树西岸

• 110500元，价格

• 香蜜湖九号大院

• 105145元，价格

• 万科金色家园

• 85900元，价格

• 阳光花园

• 41000元，价格

• 奥林华府

• 60000元，价格

• 保利上城

• 50600元，价格

• 阳光天健城

• 龙华花半里

• 中海九号公馆

• 绿化好总价高配套齐全

• 90300元，价格

• 招商观园

• 47000元，价格

• 中信红树湾(南区)

• 颐安麓园

• 41100元，价格

• 绿景蓝湾半岛

• 79000元，价格

• 上合花园

• 62364元，价格

• 星河时代

• 龙光玖龙玺

• 招商雍景湾

• 108000元，价格

• 绿景香颂花园

• 65400元，价格

• 留仙居

• 33030元，价格

• 大南山紫园(别墅)

• 99500元，价格

• 冠城世家

• 66400元，价格

• 南国丽城

• 71400元，价格

• 波托菲诺天鹅堡

• 76000元，价格

• 龙泉别墅

• 46200元，价格

• 雅颂居

• 海馨苑

• 104300元，价格

• 三湘海尚

• 103000元，价格

• 珑门

• 47500元，价格

• 书香门第上河坊

• 73500元，价格

• 嘉宝田花园

• 69300元，价格

• 华晖云门

• 信义荔山公馆

• 54400元，价格

• 皇庭世纪

• 84400元，价格

• 熙璟城

• 宣嘉华庭

• 61600元，价格

• 香蜜三村

• 60900元，价格

• 黄埔雅苑翠悠园

• 88400元，价格

• 蝴蝶谷

• 潜龙花园

• 51200元，价格

• 泰华阳光海

• 81100元，价格

• 流塘阳光

• 75200元，价格

• 恒大国香山

• 44700元，价格

• 金海华府

• 70200元，价格

• 旭飞华达园

• 50400元，价格

• 锦绣御园

• 50700元，价格

• 银湖蓝山润园

• 96000元，价格

• 中航天逸

• 76900元，价格

• 首地容御花园

• 91700元，价格

• 星海名城(五期)

• 88800元，价格

• 中海怡翠

• 42700元，价格

• 振业峦山谷

• 35300元，价格

• 半岛城邦(二期)

• 101500元，价格

• 松茂御龙湾

• 77000元，价格

• 前海时代

• 107100元，价格

• 万科九龙山

• 47100元，价格

• 城市天地广场

• 51100元，价格

• 第五园五期

• 45800元，价格

• 花样年花好园

• 宝能太古城北区

• 佳兆业城市广场(一期)

• 57000元，价格

• 御龙居

• 49200元，价格

• 十五峯花园

• 76400元，价格

• 佳兆业可园(南区)

• 49100元，价格

• 阳光新干线家园

• 万科清林径(二期)

• 34400元，价格

• 天御香山花园

• 深业新岸线

• 86900元，价格

• 中银花园

• 58100元，价格

• 如意豪庭

• 44400元，价格

• 兰江山第

• 84000元，价格

• 光明大第

• 景新花园

• 熙龙湾(二期)

• 康达尔花园(一二三四期)

• 38400元，价格

• 新天鹅堡(一二期)

• 125000元，价格

• 鸿荣源熙园山院

• 中海阳光玫瑰园

• 合正丹郡

• 38600元，价格

• 安侨苑

• 44719元，价格

• 宏发嘉域

• 48300元，价格

• 中央悦城

• 30000元，价格

• 中海深圳湾畔花园

• 82100元，价格

• 香蜜原著

• 丽湖花园

• 37700元，价格

• 博林天瑞

• 82700元，价格

• 彩田村

• 87900元，价格

• 龙珠花园(龙岗)

• 37800元，价格

• 港丽豪园

• 个小区

• 中城康桥紫郡花园

• 万象天成

• 32000元，价格

• 振业天峦

• 37500元，价格

• 中兆花园

• 40100元，价格

• 梅林一村(五至十三区)

• 77900元，价格

• 名骏豪庭

• 53000元，价格

• 卓越皇后道

• 70300元，价格

• 花样年花乡

• 光明峰荟

• 50000元，价格

• 宝能太古城南区

• 五洲星苑

• 77400元，价格

• 深南花园

• 66000元，价格

• 桑泰水木丹华

• 85200元，价格

• 万科璞悦山

• 67477元，价格

• 现代城华庭

• 71900元，价格

• 皓月花园

• 53400元，价格

• 万科东海岸

• 35900元，价格

• 俊景豪园

• 水晶之城

• 33000元，价格

• 光明1号

• 49600元，价格

• 丽景城

• 62100元，价格

• 嘉汇新城

• 67000元，价格

• 翠拥华庭

• 国展苑

• 香缇雅苑

• 54300元，价格

• 40 个小区

• 京基御景东方

• 90000元，价格

• 莱蒙水榭春天(一二三期)

• 73000元，价格

• 融湖中心城(一期)

• 骏景华庭

• 金港豪庭

• 71600元，价格

• 泊岸雅苑

• 岸芷汀兰

• 丹梓龙庭

• 20000元，价格

• 茂业城

• 35000元，价格

• 满京华喜悦里华庭

• 40000元，价格

• 南光城市花园

• 94700元，价格

• 正兆景嘉园

• 44900元，价格

• 莲丰雅苑

• 31011元，价格

• 旭飞华天苑

• 宝安碧海名园

• 61800元，价格

• 新阁小区

• 英郡年华

• 44100元，价格

• 旭飞花园(福田)

• 83700元，价格

• 锦绣花园(南山一期)

• 65000元，价格

• 新地中央

• 46800元，价格

• 阳光里雅居

• 布吉中心花园

• 44800元，价格

• 德弘天下

• 85248元，价格

• 泊林花园

• 63200元，价格

• 东乐花园(罗湖)

• 0 个小区

• 金怡华庭

• 74200元，价格

• 中粮凤凰里

• 荣超花园

• 38900元，价格

• 金地名津

• 64900元，价格

• 万科金色领域

• 阳光新境园

• 55500元，价格

• 龙园山庄

• 39800元，价格

• 松河瑞园

• 46500元，价格

• 福中福幸福海岸

• 栖游记

• 91300元，价格

• 缤纷时代家园

• 76800元，价格

• 优品艺墅

• 32500元，价格

• 鸿新花园

• 34924元，价格

• 御景翠峰

• 51300元，价格

• 特发和平里(一期)

• 68000元，价格

• 橄榄鹏苑

• 36731元，价格

• 罗湖金岸

• 36455元，价格

• 万象新园

• 官龙名苑

• 60200元，价格

• 信义御城(一期)

• 东埔海景花园

• 鸿瑞花园

• 莲花一村

• 80300元，价格

• 绿景红树湾壹号

• 108495元，价格

• 风和日丽花园

• 43300元，价格

• 丽沙花都

• 46000元，价格

• 英达钰龙园

• 新新家园

• 畔山御景花园

• 42500元，价格

• 雅仕居

• 山语清晖花园

• 水榭花都

• 半岛城邦(一期)

• 116000元，价格

• 云顶嘉园

• 汇景豪苑

• 怡龙枫景园

• 36500元，价格

• 花园城(三期)

• 102700元，价格

• 时代华庭

• 61200元，价格

• 嘉葆润金座

• 89200元，价格

• 东海国际公寓

• 107602元，价格

• 中海华庭

• 92700元，价格

• 天然居

• 103700元，价格

• 招商澜园(南区)

• 47800元，价格

• 南山花园

• 88000元，价格

• 西城上筑

• 港铁天颂

• 68500元，价格

• 金地塞拉维花园

• 百仕达花园(二期)

• 59900元，价格

• 百合盛世

• 长城盛世家园(二期)

• 79500元，价格

买五斤碎腰果125元，包邮，即送两年群聊服务。或者同时送房产群与民宿群，有群友主动表示收到的碎腰果比预期的好吃，没有以前带膜的苦味，已经有群友开始复购送给亲戚好友吃了。

碎腰果一次买五斤，特价125元，只是生产过程破碎了，买腰果送入群服务（入群加微信号 qq1318443），促销期间，碎腰果除了新青藏，其他省份全部包邮。腰果这种东西一般都是中秋之后开始涨价，有兴趣品尝的可以现在试试。购买特产或者想要支付15元年费入群的，加微信号 qq1318443，现在有房产群与民宿群，入群请备注加入哪个。

入群规定请点击阅读原文。