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原文

接着上篇写一下和泓四个季节的户型和价啦。

（1）户型

居民区的主力户型是南向两居和南北向的两居室啦。1.2.7.8.9（现如今无房本）号楼（一梯四户）啦。

居民区主力户型架构

南向两居

这一个户型属于经典的南向两居室户型，主卧和客堂向南，厨房向东/西向呢。次卧向南，可是次卧的窗户是对着主卧的墙上，上边和下面有大梁，因而采光不是很好，阳光直射进入的时间也会对比短（算是有光吧）啦。洗手间是属于暗卫啦。优点家里人的重要活动场所，主卧和客堂都采光不错了。弱点和毛病次卧采光和洗手间没光，厨房有点小呢。经典的刚需户型和刚需改良户型啦。

这一个户型在居民区里面重要是64-80平左右啦。70平米以下次卧会对比小有些啦。其它的房室按比率减小了。73平米和79平米的次卧就对比大有些，其它根据比率增大啦。因而从性价比方面来讲，73平米左右的最优有些呢。1号楼的根本是79平米左右了。2号楼73平米左右，7.8号楼重要是65平米左右呢。

南北向两居

这一个户型的特色，下图就很显然的表现出去了。1个寝室向南，1个寝室向北，客堂向北了。优点南北向了。弱点和毛病重要活动场所客堂向北，根本没有采光了。而且寝室朝南的那一旁在全个楼层属于凹进入，致使阳光直射进去的光芒的时间，受前方2个墙上的遮挡缩小有些了。

这一个户型在1号楼会对比大有些，根本是80平米左右，2号楼是75-80之中啦。7.8号楼会小有些了。本来和全南向的大小是成比率的了。

这2个户型组成了全居民区的主力户型啦。

南北向三居室（107平米左右）

这一个户型重要是在3号楼，南向主卧和客堂，北向两寝室和厨房，全体是1个长条形状呢。属于刚需改良的三居室呢。优点三居室，首都市场三居室算是稀缺物品，十分市里，供需就是有点紧张的啦。弱点和毛病面宽与进深比率不是很好了。

南北向三居室（107平米左右）

南北向三居室（133平米左右）

这一个户型是在4号楼和10号楼（部队分房），优点体积大一点，寝室和客堂南向，两次卧北向，厨房北向呢。优点三居室，洗手间是明的（全明局势）啦。弱点和毛病进深和面宽比率不是很好了。

总之

南向两居和南北向两居室这2个户型组成了全居民区的主力户型啦。这也是居民区交易量对比大的户型了。此中南向户型会比南北向户型优点更加大一点啦。这一个我们也可以从交易的快慢程度和价上看的出去，因而想看首都市场刚需和刚需改良热不热，就看这一个居民区的南向户型挂牌时间长不长啦。而且居民区作为1个经济适用房小区，重要采购集体就是刚需和刚需改良顾客呢。

三居室在首都市场市里内算是1种供需有点失衡，也可以购入了。可是因为弱点和毛病也显然，在安顿房小区里面买大的改良，就是有待打鼓，可是这几栋楼都是单位分房，因而还算可以吧了。十分是133平部队分房，人群也单纯，这一个仁者见仁，智者见智吧呢。也有人感受花这一个价是否可以考虑一下世纪城或许其他居民区呢？

（2）成交

下面是搜集的和泓四个季节的1个成交记录表，为何是从2020年开始呢吗？由于从这一个点开始才有房本，才可能进行平常合规的交易了。

这边的房子价格从2020年的7W左右涨到现如今的9W左右，挂牌价还在涨呢。这一个居民区本来在一路涨呢。一开始的时候根本是因为税费，未准时被我们发觉，有肯定的低估呢。由于这一个其间很多房本都未满两年，触及到的税和费1个都落不下，也促进其与周围拉开价差了。现如今是没有南向的两居室啦。总感受楼层没多大硬伤，成交价格能到达10W了。跟着时间推移，满二满五，以至通过交易后转为房屋，以后根本是可以和周围的价差会大大缩短呢。我们见到上边的表格中，同一时候，价格显然高的那就楼层方位不错的南向两居室呢。

和泓四个季节和周围的世纪城.郦城价格就是差一点，总价就差更多了。和泓四个季节这一些屋子成交1次后，从交易的属性就由以前的经济适用房改变为平常的房屋啦。跟着以后成交的变多，业主的更换，这立的全款采购的约束会削弱了。以后最少在少交税费和没有地方出让金这方面的有利会放出啦。价就是会向上走的，靠近世纪城和南面的进程呢。总价效果，有也许会在价格方面有所超过了。现如今全款就是有点套利空间，跟着以后改变为房屋的多了，套空间会减小了。

（3）概括

定位全体居民区定向安顿房呢。可以去看看未装修的毛坯房了。卫生间根本是未处置的水泥墙面，地上还不怎么平啦。暖气片就那一种-工程款（平常毛坯房差别不大）重要靠购房者后续的装修了了。搭配顾客就刚需或许刚改的购房者了。口袋银子不多，学区请求通常的，还要海淀市里的次新，那这一个盘查是1个性价比优的挑选呢。

毛坯房的模样

环境这边离大型公园和门诊，商圈都就是有这么一点距离，要和世纪城同享，和南面的阜成路同享，和西山地区同享都不算十分远啦。这一个地区算是闹中取静的1个地方，四环车辆络绎不绝，世纪城热闹非凡，可是和泓四个季节傍边的公园绝对的平静，可以在里面骑自行车了。在意教导的就不是提议面这边，这边的教导在海淀算通常，尽管隔邻世纪城有人大附，可是与这边不要紧啦。这边尽管离轨道交通有点远，以后轨道12号线开通算是1个不小的有利啦。

次新经过上边的描写，概括一下居民区的可采购点呢。居民区全体在这一个片区属于对比新的，算是1种稀缺性（2016年交房，少部分现如今还没有入住）呢。楼栋品质，安顿房小区，没办法和高端房屋小区对比，可是满意居住方面就是可以的（一定是符合国家的有关请求的，很多房屋品质也堪忧了），这方面我们内心要放和平态度了。对于真切的房子品质，我们就是直-接去现场看吧，我也不作评论了。

这一个是近几天的真切拍摄

居民区属于迁回安顿和单位的分房，致使这边的居住人群相比纯回迁房，会好不少啦。可是比纯房屋会差一点了。物业和售房方是同全家，和泓做事在2.5元物业费的基础上，管理相比还算行吧呢。拉了这么多横幅，就是想管理好的呢。居民区的外立面是涂料粉刷（大面积掉皮倒没发觉，小体积掉皮就是有的，物业准时补上去了还有详细看小的脱皮，空调处因为滴水，的确墙面不少留存下了印迹呢。），居民区里面的绿化就是不错的，树草都有也有种种保护了。总之居民区全体质量--高于纯安顿房，小于纯房屋呢。以后的质量就是靠近于通常房屋啦。得房率根本在80%之上了。

成交量我们去看房的时候，能见到楼下有好几家中间人，这也旁边声明了，这一个居民区无论是租房就是生意交易会对比多一些啦。从中间人品质可以看出，这边就是重要以出租为主（可以了解一家人分了好几套房，那拿出去出租是平时增加收入的方法呢。看房经过中，总能发觉以前就为了出租而装修，现如今拿出去卖的）呢。这边的顶层不是复式，尖顶尽管本质是蕴藏，但就是可以居住的，出租为主，算是1个人相比对比杂的BUG吧了。可是从居民区未装配防盗窗户，可以看出居民区的治安就是不错的啦。

价这一个居民区的价，因为遭到种种花费的约束，致使全款购入最为划算，可是，这一个居民区的采购集体就是以刚需和刚需改良为主，借贷越多越好呢。这也致使这一个居民区价上不来的1个主要原因，这也是全款顾客套利的1个机遇啦。全部就是反应在价上啦。

郦城居民区

比较世纪城的房屋重要是03年-05年，总价1300W之上为主（价格根本在12W+），价格低一点根本户型都有种种硬伤了。这里面的金夕园属于这里面的回迁房，总价800-900W之中（价格在10W）啦。南面的郦城居民区总价1000W之上才可能见到适合的，1000W以下是种种硬伤，地势方位和和泓差别不大（价格11W+）呢。四环的西面啦。相对比一路之隔的和泓四个季节从楼龄，户型，价均有优点，弱点和毛病就，没有充足交易，去市里要过四环了。和泓四个季节算是对周围盘的1个填充啦。十分是低层小户型，放眼周围算是1种稀缺物品（通常豪宅才低层），以后就是看中的了。

世纪城-金夕园

采购提议南向两居最优，次要是其他的户型呢。采购主力户型为主，大户型有折价可以入（终究市里，三居室相比稀缺，弱点和毛病就安顿房里买改良，略微有点错位的感受，可是好在这一些居住人群都是单位分房，素养就是不错的）了。关键是价，花对应的，您还能在那里买到这一个对应配套的物品，比较的是性价比呢。

听中间人说这两天成交了1套699W，南向的两居室，挂牌一天就成交，后面有好几家在列队协商，这一个关于购买者绝对算捡漏了了。

客户画像现如今购入集体啦。

①很多是世纪城有屋子，在这里买1个作为老年人居住，或许算是1种财产配置（航母配护卫舰）了。

②.700-800W左右全款的出资买房者呢。

③.家里支-持买海淀，有这么多资本，不怎么要借贷的的刚需集体呢。

④.刚需改良顾客集体，选用全款再抵押形态等啦。

总之性价比最主要

一家之言，仅供参考了。（完）

（澎叔侃侃侃-2023.3.25）

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