建筑工程估计张英，建筑工程估价张英试卷

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案例简介

2001年，张英与张元签署了《房屋出售契据》，约定张元将旧房及房产出售给其妹妹张英，院内正房五间，侧房三间，以及周边院墙以及院子里的建筑物。双方协商价格为15000元。从张颖买下房产那天起，她的父母就住在该房产里。父母一百年后，房产的产权将由张英亲自处理。

2020年，张英向法院提起上诉，请求确认《买卖契据》的有效性。双方达成的房屋买卖协议违反了有关法律、行政法规的强制性规定，应当无效。因此，判决确认上述房屋买卖契约无效。

2021年，张瑛起诉法院，请求1、判令张远返还张瑛购买价款15000元；2、责令张元赔偿张英经济损失664359元；

法院审理过程中，张英申请对涉案房屋及其附属物的重置价和宅基地所在地的补偿价进行评估。经法院委托评估机构评估，该房屋宅基地所在地补偿价为54.58万元。装修、设备及配件新价为118559元。

裁判结果

一审法院

1、判决生效之日起七日内，张元应向张英支付更换张英房屋及附属设施的新价款118559元；

二审法院

驳回上诉，维持原判。

再审法院

张元的再审申请被驳回。

评论

本案争议的焦点是张远是否应当赔偿张英的损失。笔者认为，张远应赔偿张莹，理由如下

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的若干规定》第一条第二款规定“因民法典施行前的法律事实发生的民事纠纷，适用民法典施行前的规定。”法律、司法解释另有规定的除外。”

本案系因宅基地买卖房屋引发。宅基地房屋买卖发生在2001年，即民法典施行之前。因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。

二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还；无法退货或无需退货的，按折扣价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。

本案中，张英、张元之间的房屋买卖契约违反了我国现行土地管理法律法规的规定，故属于无效合同，双方对此都有过错。张元作为房屋的出卖人，违反了诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任，张英作为房屋的买受人，应当承担合同无效的次要责任。

鉴于双方房屋买卖交易已完成多年，且所占用房屋及土地的价值逐年增加，法院援引该房屋买卖合同并无不当。评估机构出具的房屋及附属设施更换新价格的评估意见。对于合同无效造成的信托利益损失，法院参考评估机构出具的宅基地位置补偿价，张元按其责任进行补偿，符合公平原则。

总结

如果农村房屋买卖合同无效，买受人可以赔偿出卖人由此造成的损失，即按新价和宅基地所在地的补偿价更换房屋及附属设施。

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