成本法房地产估价案例，房地产估价成本法计算公式

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2023年第250期讲座，讲税收、风险、政策。今天我们来聊聊《土地增值税清算管理题》。

税务机关改革后，随着土地增值税征管手段逐步完善，清算管理日益完善，土地增值税规模越来越大，充分发挥了土地增值税征管的作用。增加财政收入、调节房地产市场健康发展的职能。土地增值税是财产行为税种中管理难度较大、风险相对较高的税种。如何切实加强土地增值税管理，防范税务执法风险，成为各级税务部门领导关注的焦点。本文通过工作实践，认真总结了土地增值税结算中存在的题，并提出了针对性的建议。

一、土地增值税清算管理中存在的题

税收政策执行中仍存在一些矛盾和题

1开发集体土地不征收土地增值税，对税收不公平。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，单位和个人转让国有土地、地上建筑物及其附着物使用权，以下统称转让国有土地使用权的，取得房地产并取得收入，是土地增值税的纳税人，以下简称纳税人，应当依照本条例缴纳土地增值税。该条款排除了在集体土地上开发房地产，这对开发国有土地的房地产公司不公平。近年来，城乡结合部地区房地产开发日益繁荣。对于马路对面的国有土地和集体土地的开发，房屋成交价格没有太大差别，土地购买价格、建设工程成本、“三权”也没有太大差别。花费”。但由于土地性质的差异，影响是否征收土地增值税显然不合适。

2土地增值税预征率低。目前，土地增值税预征税率东部地区为2%，中部和东北地区为15%，西部地区为1%。从多年来土地增值税清算税的比重来看，清算税大致占应纳税额的50-70%。企业拖欠税款、占用国家税收资金的主要原因是土地增值税预征率低，导致预征阶段税款征税额少、税款少的不正常现象。清算阶段收缴的金额较大。

税务管理存在的题

1、政策培训和辅导有待加强。由于土地增值税政策的复杂性，一方面给税务人员带来了巨大的挑战，同时对税务人员的业务素质提出了更高、更严格的要求。不仅要精通会计、税务，还要熟悉房地产建设成本和定额核定。能够独立、高素质完成土地增税结算的税务人员，堪称“税务医生”。人员对“营改增”后的政策不熟悉，导致税务人员在不能充分了解政策的前提下，宣传辅导深度不够，导致对税收政策理解不够由于财务人员成本核算不准确，导致清算工作被动失败。

2税务干部素质有待提高。土地增值税结算是一项技术含量高、标准高的工作，涉及成本知识、工程造价定额、房地产估价、产权管理等。难以从工程本质判断成本真实性，难以核实工程单位成本、单位材料消耗，导致土地增值税抵扣项目难以表征，使得清理工作难以取得实质性突破。同时，机构合并后，基层县区局业务单位人员较少，潜心研究土地增值税清算的人少之又少。土地增值税管理人才严重短缺，极大制约了土地增值税清算工作的开展。

3清算工作的思想认识有待提高。一是普遍存在“畏难忧虑”的情绪。由于工作量大、成本高、清算难度大，基层税务局谈“清算”脸色苍白的现象屡见不鲜。二是效果不理想。清算涉及大量的精力、人力、物力、财力，而且清算后的退税大多没有效果。经常出现“效率不够”的尴尬局面。导致基层税务机关普遍对清算工作认识不够，积极性不高，土地增值税清算存在风险。

四、拓宽涉税信息和数据获取渠道。一是从互联网获取的大数据可以提高清算的准确性和有效性；二是在土地增值税清算中，相关人员对合并后“金三制”的操作不熟练，数据综合利用不足，税种整合不足。三是部门间协作不够密切。虽然建立了合作机制，但在实际工作中，房地产、国土、住建、财政等部门以及房地产评估机构等部门配合不够好，相关涉税信息不详。实现实时共享。多渠道涉税数据信息收集不够，管理滞后风险较高，导致清算工作陷入被动局面。

5清算执行不力。一是思想狭隘。一些单位只重视土地增值税预征，对符合清算条件的企业不要求清算，企业为了自身利益也不主动清算，导致本应清算的项目未及时清算完毕。二是方法单一。一些单位在审核应企业清算的报告时，基本采取“记账、查账”、“现场检查、内部调查、外部调查”的方式，未能有效落实，造成““收入少记、多报”的“成本”没有得到有效审计，大量“土地增值”账上游离，清算后退税在所难免。

企业存在的题

1预缴方面，预缴土地增值税依据错误而带来的涉税风险。《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计算依据有关题的通知》财税[2016]】43:号。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入不包含增值税收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税征收管理若干规定的公告》国家税务总局公告2016年第70号1、土地确权题营改增后增值税应纳税所得额改为增值税营改增后纳税额转让房地产的土地增值税应纳税所得额不含增值税。适用一般增值税计算方法的纳税人，转让房地产应税土地增值税收入不包含增值税销项税额；对于适用简易计税方法的纳税人，土地增值税应纳税所得额从转让房地产增值税纳税义务中扣除。为方便纳税人，简化预征土地增值税计算。房地产开发企业以预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的依据可以按照以下方法计算计征依据=预收款-预缴增值税。在实际操作中，一些企业没有按照税法规定进行操作。预缴土地增值税时，预征土地增值税的依据是预征税额减去应纳增值税额，少缴土地增值税。

2在收入方面，如果代政府收取的费用包含在房价中并向购买者收取，则风险不计入收入；所开发的产品用于职工、励、对外投资、向股东或投资者分配、偿还债务、交换其他单位和个人的非货币资产等，所有权时不视为出售已转移；若按金额开具发的，不按照销售额及交易双方签订的销售合同中包含的其他收入确认收入。

3、扣除项目方面，因取得土地使用权的支付金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让相关税费、加计扣除金额不准确而带来的风险；不准确造成的风险；未按照最基本的会计科目或会计对象计算成本费用而带来的风险；使用权面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊，或者税务机关确认的其他方法；未开具发的房地产开发企业未缴纳的质量保证金被扣除的风险；逾期开发缴纳的土地闲置费被扣除的风险。

4在税收优惠方面，《暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值税金额不超过扣除项目金额的20%；2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产。一些企业打着“普通住房”的幌子，利用优惠政策不缴纳或少缴土地增值税。也有企业利用合作建设自用房屋暂免土地增值税优惠政策，少缴土地增值税。

2.关于完善土地税增收清算管理的建议

土地增值税清算管理存在诸多题。为增强土地增值税执法的刚性和严肃性，降低执法风险，提高纳税合规性，现提出以下建议。

关于完善土地增值税立法的建议

1科学界定征收范围，确保税收公平。中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地市场准入制度。2015年以来，全国33个试点地区开展了农村土地征用、市场准入、宅基地制度改革等三项改革试点，允许集体经营性建设、土地使用权入市和流转入市与国有建设用地同等基础、同权同价。2019年《土地管理法》已提请全国人大常委会初审，删除了非农建设必须使用国有土地或者征用国有集体土地的规定。此次土地管理法修改，扫清了集体土地开发项目征收土地增值税的法律障碍，将集体土地开发纳入征收范围，实现同等条件下同等土地增值税负担。因此，建议将集体土地的开发建设纳入税收征收范围，既符合税收公平的原则，又可以弥补税法不完善带来的各种题。

2.提高预征率，确保税收调节作用有效发挥。适当提高土地增值税预征率，使其占应纳税额的80%以上，既可以保证税收收入的平衡和及时入库，又可以充分发挥土地增值税的调节作用。土地增值税。因此，建议在土地增值税立法时确定预征比例范围。资料显示，2019年5月30日，标准地产研究院根据上市房地产企业2018年财务报表和公开信息，发布了《2018年中国房地产上市企业利润率排行榜》。平均毛利率为3189，中位数为3168，基本可以代表大型房地产企业的普遍水平。根据这个数据，结合土地增值税的平均税率，我们可以计算出，在国有土地上开发的项目，普通住宅预征税率可设计为3-4，对于在国有土地上开发的项目，普通住宅预征税率可设计为3-4非住宅、商业等项目，预征费率可设置为5；对于集体土地开发项目，普通住宅预审率可设计为1-2，对于非住宅、商业等项目，预审率可设计为2。既避免了先征后税轻的不正常现象，又照顾了集体土地开发的特点。

关于加强税收征管的建议

1加强税源监管是基础。一是增加重点企业建立档案管理规定，要求主管税务机关从纳税人取得土地使用权时起，对每个项目建立档案，建立台账，对纳税人的项目进行验收。项目立项、规划、设计、施工、预售、竣工。对项目结算、项目清算等全过程进行跟踪监控，税务管理与纳税人项目开发有效同步。二是严格绩效管理考核，强化主动意识，落实“谁管理、谁负责”的原则。对工作表现突出的，优先列为优秀、先进对象；对那些工作消极、消极、落后的人，要调动他们的工作岗位。三是注重对房地产企业的税务指导和沟通，召集税务专家顾面对面宣传最新税务政策，定期了解税务情况，了解业务诉求，解决疑难题，逐步提高企业税法合规性意识。

（二）提高土地增值税清算管理重要性认识，夯实思想基础。思想是行动的先导。思想认识到位了，工作才能到位。机构改革后，增值税成为新机构中最大的税种。各级税务机关领导把增值税和增值税发放在显着位置，不同程度地忽视了土地增税管理。土地增值税是房地产税中最复杂的税种。各级税务机关必须高度重视。要站在防范执法风险的高度，做好土地增值税清算工作的安排部署，把这项工作作为各级的重点工作。重点工作推进、督促和考核。要努力营造各级税务机关重视土地增值税管理的浓厚氛围，为土地增值税清算管理奠定坚实的思想基础。

3建立管理团队，为土地增值税清算管理提供人才保障。一是打造团队。组建市局级土地增值税管理团队，通过组织推荐和业务考核相结合的方式选拔一批业务骨干组建市级土地增值税管理团队，储备土地人才增值税清算；二是教材编写。组织市局级人员编写以大量详实案例为主要内容的《实用地税加增清算指南或操作指南》，让税务人员轻松学习、掌握、实践操作；三是加强培训。虽然土地增值税政策培训是必要的，但这始终是一个理论题。针对土地增值税清算、审计的复杂现实，关键是对土地增值税管理团队成员进行实战培训，提高建设成本审核能力，提高土地增值税管理人员的业务素质。二级班子成员，不断提高全市土地增值税清算管理水平。

4依托信息化为土地增值税清算管理提供技术支撑。一是推广土地增值税管理软件，规范土地增值税清算程序，确保清算工作规范化、流程化。二是加强部门间信息交流，与住建部门、自然资源等部门密切配合，共享网上合同、契税交易、土地规划等重要数据和信息。三是充分利用互联网手段，加大数据收集力度。发可通过全国联网查询系统进行筛选、比对。同时，通过互联网获取大数据信息，排查排查、释疑解惑。通过大数据的运用，可以准确掌握每年项目建设的原材料市场情况。价格，确保成本核算准确，提高土地增值税清算管理水平。

5创新清算流程，为土地增值税清算管理提供制度保障。建议以区县局为单位成立土地增值税清算领导小组，下设若干清算小组，对区县局房地产开发项目进行清算级，实行“四级审查”制度。一是由第三方机构进行“初次认证”。要求企业委托税务会计师事务所全面收集项目基本信息、构建合同

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