一文读懂天河智慧城为什么行?
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智慧城前世
我们知道广州科创界的代表人物有小鹏汽车的何小鹏，他04年开发了UC WEB，后来从阿里套现后成为小鹏汽车董事长，18年将小鹏汽车总部和研发中心选在岑村的天河智慧城。
如果说珠江新城占据广州的高端服务业，金融城定位是金融业，那广州的科技创新力量在哪里？只有琶洲？
NO 天河当然有，就在天河智慧城！智慧城位于天河北部，一共有63平方公里，体量是珠城的10倍，号称广州“硅谷”。
十四五规划中有“广深港澳科技创新走廊和广州科技创新轴关节节点”、 “粤港澳大湾区科技协同创新引领区”、“产城深度融合发展区”等几个大饼。
智慧城今生
从03年天河软件园在高塘片区兴建分园开始算，天河智慧城已经发展了20年。
与金融城先发展房地产不同，智慧城优先产业升级，现在已拥有科技企业2500家、高新技术企业1000多家 ，有智慧城市、工业软件、信创软件等八大优势产业集群。
而随着小鹏汽车、网易两大明星企业的入驻，自此天河智慧城迎来了他的高光时刻。
智慧城掣肘
产业发展了，各类配套没跟上，造成了智慧城只适合上班不怎么宜居的现状。比如：
1 缺乏配套 轨道交通较少 、也缺乏医疗教育资源、商业零散档次低只有广百和时代。
2 岑村机场。没搬走限高就无法彻底解决，也造成了金融城乌龟一样的开发效率。包括像凌塘村旧改也不好推进。
3 住宅产品供应不足。上班居住分离，乐业和安居是一起的，宜居属性不强，就是因为住宅产品少的可怜。
变化：
教育：高塘石加入华阳、天河外国语智慧城校区、广州中学凤凰校区 二期等校区建设。
交通：火炉山隧道贯通；华观路西延线、车陂路北延线、机场二高、增天高速加快建设；远期还有10号线东延线、19/23/29/30号线站点在智慧城的建设；
智慧城现有新盘：
慧源山庄
13年就上市了，开发商实力有限，现在越卖越回去快L尾的节奏。建议回避；
保利天汇
天河智谷核心地段，分五期开发，规划了16栋商品房的大盘。本身还会配建写字楼、公寓等，业态丰富。
目前在售的五期主打改善，主推99-109-116为主，价格从560-700之间。业主收入高端、圈层纯粹，园林品质在线。
优点
1 天河智慧城以及科学城，客群优质。
2 地铁站1.2公里，比天河东很多楼盘都近地铁。
3 配建了9年制天河智谷第一实验学校。
4 大盘，自己配套丰富而且未来会有流量。
缺点
1 处于天河边缘，与黄埔交界，地段优势不明显。
2 户型是上一代的，还有小区楼栋排布密。
3 靠近大观路的会有噪音影响。
中建精诚壹号
项目就在火炉山公园下面，左侧还靠近一个东大湖。一共有10栋626户，2梯5户，总高13层，以刚需入门级为主。面积段包括78的3房，89和118平4房。
最值得买的就是它家的78方上车户型，三房全部朝南。学校入读村小。
优点：1 环境好，在火炉山脚，还有湖，2 容积率2，13层小高层。3 使用率100%，
缺点：1 地段偏，没地铁，自驾为主。2 没有生活配套。3 学位村小。4 界面还是很村 靠近戒毒所。
城投天禧
城投于2023年3月以2.1w/拿下的智慧城地块，边上就是小新塘旧改片区，目前周边环境稍显杂乱，观感算城乡结合部。
天河华观路、大观中路交汇处，总占地约7万㎡，总计容建面近28万㎡，包含商品住宅、商业商务、人才住宅等。
整个项目分为东西两个地块，更纯粹的是西地块，4 栋 32 层塔楼，2 栋 31 层板楼，配建一所幼儿园。东地块因为靠近大观路，将2栋住宅混在了2栋公寓，1栋写字楼和3栋人才房之间。住宅一共有6栋，体量550户。
地铁 离21号线天河智慧城地铁站约1.4公里，不算地铁盘了。自驾则可以通过华观路、广连高速通达中心地段。
学位 配建有幼儿园。小学就近有新塘小学。
户型有108三房两卫 、135的双主套四房三卫、160和186的大四房。
价格还没出，但感觉定位有出入，地段是刚需型，但产品面积段是奔着改善去，好不好卖就看价格是否有诚意。
能建麓誉府
由10栋26-32层的塔楼+4栋高层组成，面积段80-92-100-125。
他的亮点有两个第1离6号线高塘石站700米。第2 对口的高塘石小学并入华阳教育集团。
现在价格也没出，如果定在珠花&翔龙天汇的3.7-4.7之间，比如90方的3+1就在400内，那就总价3字头可以上车天河地铁四房，非常有性价比了。
总结：
智慧城有产业很强但不宜居的特点，商住型公寓很多，这里有广州投资回报率最高的公寓产品之一的万科云城米酷（当然 周边同类项竞品增加 回报率会有些下调），纯住宅很少，这里的码农要么去牛奶厂珠吉，要么去黄陂。
相信随着周边新盘供应越来越多，配套越来越健全，未来天河智慧城也会成为产城融合的典范，就是希望效率能更快一些。
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