房屋拉高评估价，房屋的评估价等于市场价吗

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“房贷利率高于5的朋友，可以考虑换成37。”陈庆初接到一个自称是某银行渠道部工作人员的电话。

电话里，他对中介描述的省“秘密”颇为感动。——同样是300万的房贷，把52%年利息改成37可以省47万多，把58年利息改成37可以省59万。中介费只需要贷款金额的2%左右。

作为某龙头地产公司的地产规划师，陈青于2021年10月高位“上车”，购买了东莞一处热门楼盘用于投资目的。首付100万，月供14000元。

“当时市场利率普遍是58，但因为我们有一些内部渠道，所以申请的利率是54。”陈青向第一财经编辑介绍。即便如此，随之而来的房地产市场低迷不仅未能实现投资房产的预期回报，他所在的房地产公司收入也随之下降，每月的还款压力越来越大。

所以，当他接到上面中介打来的电话时，不禁眼睛一亮。中介所说的“秘诀”，其实就是住房贷款转商业贷款的老办法。

近期，随着经营贷利率不断“放量”创新低，其与存量抵押贷款的利差逐渐拉大。不少中介机构又开始玩老主意了。——一些中介机构开始在银行和个人之间暗中“游走”，提供消费贷款、经营贷转贷业务。

“外借”套路再现

“如果转让抵押贷款，可以节省一半的利息。”在社交上，北京一家中介机构打出了这样的标语。近期，商业消费贷款与存量房贷的利差成为不少中介机构吸引客户的噱头。

2022年以来，商业贷款和消费贷款利率持续下降。2023年，信贷数据将迎来“开门红”，不少银行贷款利率已降至3字开头。

以招商银行“闪贷”为例，小编从广东某分行了解到，目前贷款金额和利率与客户自身资质有关，消费贷款最低可达36。据客户经理介绍银行的，如果你有公司资质，可以考虑做商业贷款。根据不同情况，目前最低利率可达325，期限为3年。

与此对应的是居高不下的存量房贷利率，不少“高官”购房者的房贷利率在5-6左右。利差超过2个点，也是近期房贷还款潮的原因之一。

但在与中介机构沟通的过程中，陈青根据自己多年从事房地产行业的经验判断，发现这些转贷业务存在不少风险。

据陈青会见的中介机构介绍，该业务主要分为三步一是需要一笔“过桥”资金，还清房贷；第二步，通过房产抵押申请经营贷款，可贷金额一般为房产评估价的70%；下一步就是等待经营贷款发放和过桥贷款还清。

这个过程看似简单，但“上车”后，你会发现中介还可以从各种“副业”中获取各种好处，而消费者实际支付的成本远高于预期。

陈青向第一财经编辑详细解释了处理过程中“说服”他的几个方面

首先是在申请经营贷款的过程中，如果没有符合要求的营业执照，中介会收取3000元左右的手续费来转让符合要求的营业执照。同时，如果需要“打包”合格的业务流，那就是“另外的代价”。

其次，存在一定的期限错配风险。目前，按揭贷款最长可以到30年，而商业贷款虽然最长可以到30年，但市场上比较常见的通常是3年、5年和10年。

陈庆以自己30年的房贷期限为例进行了计算。如果他选择借10年期商业贷款，贷款利率为37。可以选择定期结息到期还本、一次性连本付息、分期还款等多种还款方式，但均涉及过桥资金到期偿还，直接增加了实际资金成本。

第三，在申请过渡资金提前偿还贷款的过程中，过渡成本仍然存在。而且由于目前部分银行需要预约排队提前还贷的流程，而且等待期是按月开始的，所以过桥资金的不确定性就更大了。

巨大的风险

“实际能省下来的并没有那么多。”陈青估计，如果运气好的话，办完这个手续只能节省三十万左右，但同时也要承担非常大的风险。

社交上，仍有不少买家对办理这笔“生意”犹豫不决，也向小编介绍了可能存在的风险。

“这件事很多环节都是违法的，比如包装流程、营业执照转让等，一旦被发现，银行贷款就会很麻烦。”购房者阿伟坦言，此前他已向中介支付了1500元定金。但后来被朋友劝说，提到这个操作太“运气”了。“一旦银行要提前收回经营贷款，资金链博弈就彻底结束了。”他介绍了下。

根据银保监会办公厅、住建部办公厅联合印发的《关于严防经营性贷款违规流入房地产行业的通知》，中国人民银行办公厅2021年3月26日规定，银行业金融机构应当书面提示借款人违规使用信贷资金购房的法律风险及相关影响。与借款人签订贷款协议时，应同时签署资金使用承诺书，明确一旦发现贷款在房地产领域被挪用，立即追回贷款、降低授信额度，并追究相应法律责任。

北京盈科律师事务所高级合伙人刘玲玲表示，如果贷款客户捏造贷款用途，或者借助中介提供虚假贷款材料，就涉嫌贷款，属于刑事犯罪。

辽宁银保监局近日发布提前还款或再贷款风险提示，也明确指出目前再贷款存在四类风险。

首先是经营贷款风险。经营性贷款是银行向个体工商户、小微企业等经营主体发放的以经营为目的的贷款。借款人必须如实提供贷款申请材料。如果他们伪造商业信息来获取贷款，就会涉嫌贷款。情节严重的，将依法追究刑事责任。经营性贷款不得违规用于购买住房、结清房款或者偿还通过其他渠道垫付的房款。若违反规定使用，贷款将被提前收回。

二是信用风险。信用贷款无需提供抵押品，申请流程简单，放款速度快。但与其他贷款业务相比，信用贷款的利率较高，无形中增加了还款负担。如果信用贷款未按时偿还，将收取高额罚息。不仅如此，还会有逾期还款记录，不良信用记录会影响今后个人金融业务的竞标。

三是财务风险。在提前还清抵押贷款并重新申请“信用贷款”和“经营贷款”的过程中，借款人会被中介诱导或强制借入过桥资金，并支付高额的过桥资金费用、中介服务费、等，实际综合成本可能会超过银行的房贷利率，知情权和选择权受到侵犯。

最后，还有个人信息泄露的风险。一些“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息，在消费者不知情的情况下泄露、出售给他人谋取非法利益，甚至在贷款后骗取消费者贷款，严重侵犯了消费者的合法权益。消费者。

监管加码

监管力度也在加大。2月2日，深圳市房地产中介协会发布《关于严禁本市房地产中介机构及从业人员参与非法使用“经营贷”的郑重提示》显示，严禁房地产中介机构为购房者提供住房或与其他机构合作。经营性贷款等金融产品咨询和服务，严禁诱导购房者违规将资金用于经营目的；为新房、二手房买卖提供经纪服务时，应当要求购房者做出不挪用银行信贷资金购房资金的书面承诺。

2月13日，辽宁银保监局发布《提前还贷或再贷款风险提示》指出，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续下降，社会上也出现了一些违法行为。“贷款中介”，以“低利率”、“期限长”、“快贷”为借口，诱导消费者借用“过桥资金”提前结清“房贷”，再申请“信用贷”并通过“商业贷款”偿还过去的过桥资金，从而谋求高额的资金中介服务和过桥费，同时使消费者陷入非法再融资的多重风险，甚至承担刑事责任。

从2023年1月银保监会、央行、外汇局开出的罚单来看，房地产相关业务依然是监管重点。1月底，海口农商行收到监管巨额罚款。海南银保监局公开声明显示，存在“个人消费贷款、农户贷款资金违规流入房地产领域”等13项重大违法违规行为。海南银保监局决定对海口农商银行罚款685万元，没收违法所得2542万元，没收赃款合计71042万元。

普华永道发布的《2022年银行业金融机构监管处罚及政策趋势》显示，2022年，银保监会针对“贷款违规流入房地产领域”开出罚单173张，罚单金额8871万元。元。

在加强监管的同时，有业内人士建议重点关注存量房贷利率过高题。泽平宏观团队建议，政府相关部门应出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息降低银行负债成本。高利率购房者利息支出下降，有利于减轻居民住房消费负担。就国家而言，存量房贷利率下调有利于宏观经济，有助于提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏。

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